In breve. Il contratto di locazione non registrato è nullo. La registrazione tardiva di regola sana la nullità con effetto retroattivo e consente di procedere con lo sfratto. In alternativa si agisce per occupazione senza titolo, con tempi più lunghi.
Perché la registrazione conta
La legge stabilisce che i contratti di locazione sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non vengono registrati. Un contratto nullo non può essere posto a base di un’intimazione di sfratto.
La registrazione tardiva
È possibile registrare il contratto anche a distanza di tempo, pagando imposta, sanzioni e interessi, con il ravvedimento operoso se ne ricorrono le condizioni. La giurisprudenza riconosce alla registrazione tardiva un effetto sanante. Fatto questo passaggio, si può intimare lo sfratto.
Se il contratto è solo verbale
Per le locazioni abitative la forma scritta è richiesta dalla legge. In assenza di un contratto scritto non resta che l’azione di rilascio per occupazione senza titolo, con richiesta di un’indennità.
Canone “in nero” superiore a quello registrato
Il patto che prevede un canone più alto di quello risultante dal contratto registrato è nullo. L’inquilino può chiedere la restituzione di quanto pagato in più, entro sei mesi dalla riconsegna dell’immobile. È un’eccezione che emerge spesso proprio in sede di sfratto.
Cosa conviene fare
- Registrare subito, prima di qualsiasi diffida
- Ricostruire i pagamenti ricevuti con documenti
- Far valutare all’avvocato i rischi fiscali e le possibili contestazioni dell’inquilino
Tempi e costi riportati sono indicativi e dipendono dal caso concreto e dal carico degli uffici giudiziari. Il preventivo scritto viene rilasciato dall’avvocato dopo aver esaminato contratto e documenti.