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Sfratto per finita locazione a Torino
Il contratto è arrivato a scadenza ma l’inquilino resta nell’immobile. Con una disdetta corretta e il procedimento di convalida si ottiene un titolo per il rilascio, senza una causa ordinaria.
In breve. Lo sfratto per finita locazione (art. 657 c.p.c.) presuppone una disdetta inviata nei termini. Si può agire anche prima della scadenza con la licenza per finita locazione, così da avere il titolo pronto il giorno in cui il contratto termina. Il punto critico è quasi sempre la disdetta: se è tardiva o irregolare, il contratto si rinnova.
Disdetta: i termini da rispettare
La disdetta va inviata con raccomandata con ricevuta di ritorno o PEC, e deve arrivare all’inquilino entro il termine previsto. I casi più comuni:
| Tipo di contratto | Durata | Disdetta del proprietario |
|---|---|---|
| Abitativo a canone libero | 4 + 4 anni | Alla prima scadenza solo per i motivi previsti dalla legge (art. 3 L. 431/1998), con preavviso di 6 mesi. Alla seconda scadenza libera, con preavviso di 6 mesi. |
| Abitativo a canone concordato | 3 + 2 anni | Stesso schema: diniego motivato alla prima scadenza, disdetta libera dopo la proroga, con 6 mesi di preavviso. |
| Transitorio e per studenti | Da 1 a 18 mesi / da 6 a 36 mesi | Il transitorio cessa alla scadenza senza disdetta; per gli studenti serve la disdetta nei termini di contratto. |
| Commerciale | 6 + 6 anni (9 + 9 alberghi) | Disdetta 12 mesi prima (18 per gli alberghi); alla prima scadenza solo per i motivi dell’art. 29 L. 392/1978. |
I motivi che consentono di negare il rinnovo alla prima scadenza sono tassativi: tra i principali, destinare l’immobile ad abitazione propria o dei familiari, venderlo (a certe condizioni, con prelazione all’inquilino), ristrutturarlo integralmente. Se il motivo dichiarato non viene poi attuato, l’inquilino può chiedere il ripristino del contratto o un risarcimento.
Licenza o sfratto: due momenti diversi
Licenza per finita locazione
Si notifica prima della scadenza. Il giudice convalida e il provvedimento diventa eseguibile dal giorno in cui il contratto termina. È la strada consigliata quando si sa già che l’inquilino non se ne andrà: si guadagnano mesi.
Sfratto per finita locazione
Si notifica dopo la scadenza, quando l’inquilino non ha riconsegnato le chiavi. La procedura è la stessa, ma il tempo della convalida si somma a quello già trascorso.
Come si svolge la procedura
- Prima di tutto
Verifica della disdetta
Data di invio, data di ricezione, scadenza corretta del contratto, eventuale motivo.
- Notifica
Intimazione e citazione
Atto unico con invito a comparire all’udienza, con almeno 20 giorni liberi.
- Udienza
Convalida
Senza opposizione il giudice convalida e fissa la data per il rilascio.
- Se non libera
Esecuzione
Precetto, preavviso di rilascio e accesso dell’ufficiale giudiziario.
E se nel frattempo non paga?
Dopo la scadenza l’inquilino deve comunque versare un’indennità di occupazione pari al canone fino alla riconsegna, oltre all’eventuale maggior danno. Se smette di pagare, le due azioni si possono combinare: la morosità è spesso la via più rapida, perché non dipende dalla scadenza del contratto.
Casi in cui serve attenzione
- Disdetta inviata in ritardo: il contratto si è rinnovato. Va calcolata la nuova scadenza e inviata una disdetta valida per quella data.
- Contratto con più inquilini o con coniuge subentrato: la disdetta va indirizzata a tutti i titolari del rapporto.
- Immobile ereditato o acquistato: il nuovo proprietario subentra nel contratto e deve rispettarne le scadenze.
- Vendita dell’immobile: in alcuni casi l’inquilino ha diritto di prelazione; ignorarlo espone a contestazioni.
Tempi e costi riportati sono indicativi e dipendono dal caso concreto e dal carico degli uffici giudiziari. Il preventivo scritto viene rilasciato dall’avvocato dopo aver esaminato contratto e documenti.
Domande frequenti
Quanto prima devo mandare la disdetta?
Per i contratti abitativi 4+4 e 3+2 il preavviso è di sei mesi rispetto alla scadenza; per i contratti commerciali di dodici mesi, diciotto per le attività alberghiere. Conta la data in cui l’inquilino riceve la comunicazione, non quella di spedizione.
Posso mandare via l’inquilino alla prima scadenza dei 4 anni?
Solo se ricorre uno dei motivi elencati dall’art. 3 della legge 431/1998, per esempio la necessità di abitare l’immobile o di destinarlo a un familiare. Il motivo va indicato nella disdetta.
Ho dimenticato la disdetta: cosa succede?
Il contratto si rinnova automaticamente per un ulteriore periodo. Occorre inviare la disdetta per la scadenza successiva, a meno che non vi siano altri motivi di risoluzione, come la morosità.
Posso agire prima che il contratto scada?
Sì, con la licenza per finita locazione: si ottiene in anticipo un titolo che diventa eseguibile alla data di scadenza.
L’inquilino può chiedere una proroga?
Il giudice, nel fissare la data di esecuzione, può tenere conto delle condizioni dell’inquilino e del proprietario entro i limiti previsti dalla legge. Non si tratta però di un rinnovo del contratto.