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Sfratto per morosità a Torino
Quando l’inquilino smette di pagare, la legge prevede un procedimento rapido per riavere l’immobile e recuperare i canoni. Ecco come funziona davanti al Tribunale di Torino e cosa serve per partire.
In breve. Lo sfratto per morosità (art. 658 c.p.c.) è un procedimento speciale, più veloce di una causa ordinaria. Per le abitazioni basta il mancato pagamento di una mensilità trascorsi 20 giorni dalla scadenza. Serve un contratto scritto e registrato. Con lo stesso atto si può chiedere anche il decreto ingiuntivo per i canoni arretrati.
Quando si può avviare lo sfratto per morosità
Per le locazioni a uso abitativo la regola è fissata dall’art. 5 della legge 392/1978: il contratto si può risolvere se il canone non viene pagato entro venti giorni dalla scadenza, oppure se le spese condominiali e gli oneri accessori non pagati superano l’importo di due mensilità di canone. Non occorre quindi attendere mesi: giuridicamente basta una sola mensilità.
Per negozi, uffici e capannoni questa soglia automatica non vale: il giudice valuta se l’inadempimento è grave secondo le regole generali del codice civile. Ne parliamo nella pagina sullo sfratto di immobili commerciali.
Cosa serve per partire
- Contratto di locazione scritto e registrato all’Agenzia delle Entrate
- Prospetto dei canoni e degli oneri non pagati, con le scadenze
- Eventuali solleciti, messaggi o diffide già inviati
- Visura catastale o atto di proprietà e documento del locatore
Se il contratto non è stato registrato, la registrazione tardiva è di regola possibile e va fatta prima di agire: è uno dei primi controlli che l’avvocato esegue.
Come si svolge la procedura
- 1-2 settimane
Esame dei documenti
L’avvocato verifica contratto, registrazione, importi e foro competente.
- Notifica
Intimazione e citazione
Un unico atto intima lo sfratto e cita l’inquilino all’udienza di convalida. Tra notifica e udienza devono passare almeno 20 giorni liberi.
- Udienza
Convalida
Se l’inquilino non compare o non si oppone, il giudice convalida lo sfratto e fissa la data del rilascio.
- Dopo la convalida
Precetto e preavviso
Se l’immobile non viene liberato, si notifica il precetto e l’ufficiale giudiziario comunica il preavviso di rilascio.
- Accesso
Rilascio
L’ufficiale giudiziario esegue lo sfratto, se necessario con forza pubblica e fabbro.
Cosa può succedere all’udienza
L’inquilino non si presenta o non si oppone
È il caso più frequente. Il giudice convalida lo sfratto con ordinanza esecutiva e, se richiesto, emette il decreto ingiuntivo per i canoni scaduti e da scadere fino al rilascio, oltre alle spese legali.
L’inquilino paga in udienza o chiede il termine di grazia
Solo per le abitazioni, l’art. 55 della legge 392/1978 permette all’inquilino di sanare la morosità in udienza pagando canoni, interessi e spese, oppure di chiedere al giudice un termine, di norma fino a 90 giorni, per farlo. Se paga tutto nel termine, lo sfratto si ferma; se non paga, il giudice convalida alla successiva udienza. La sanatoria non è utilizzabile all’infinito: la legge ne limita il numero nell’arco di un quadriennio.
L’inquilino si oppone
Se contesta il debito, per esempio sostenendo di aver pagato o lamentando vizi dell’immobile, il procedimento prosegue con il rito delle locazioni. Il giudice può comunque emettere un’ordinanza provvisoria di rilascio quando l’opposizione non è fondata su prova scritta. In questa fase è prevista anche la mediazione obbligatoria.
Recuperare anche i canoni arretrati
Liberare l’immobile è la priorità, ma con lo stesso atto si chiede il pagamento delle mensilità non versate. Il decreto ingiuntivo ottenuto in udienza è immediatamente esecutivo e permette di procedere con il pignoramento dello stipendio, del conto corrente o di altri beni. Quanto si recupera davvero dipende dalla situazione economica dell’inquilino: per questo l’avvocato valuta subito se esistono garanti, fideiussioni o un deposito cauzionale da trattenere. Approfondisci nella pagina sul recupero dei canoni non pagati.
Errori che allungano i tempi
- Aspettare sei mesi o un anno sperando che l’inquilino si rimetta in pari
- Accettare pagamenti parziali senza una scrittura che chiarisca che non si rinuncia all’azione
- Cambiare la serratura, staccare le utenze o entrare nell’immobile: sono condotte che possono costituire reato
- Agire con un contratto non registrato o con importi calcolati male
Tempi e costi riportati sono indicativi e dipendono dal caso concreto e dal carico degli uffici giudiziari. Il preventivo scritto viene rilasciato dall’avvocato dopo aver esaminato contratto e documenti.
Domande frequenti
Dopo quanti mesi di affitto non pagato si può fare lo sfratto?
Per le abitazioni è sufficiente una sola mensilità non pagata, trascorsi venti giorni dalla scadenza prevista dal contratto. Per gli oneri accessori occorre che il debito superi due mensilità di canone.
Quanto dura uno sfratto per morosità a Torino?
Dalla notifica all’udienza di convalida passano in genere da uno a tre mesi. Se dopo la convalida l’inquilino non libera l’immobile spontaneamente, la fase di esecuzione con l’ufficiale giudiziario richiede altri mesi. Nel complesso, senza opposizione, è realistico ragionare su un arco di sei-dodici mesi.
Se l’inquilino paga dopo la notifica, lo sfratto si blocca?
Per le abitazioni, se l’inquilino paga integralmente canoni, interessi e spese legali entro l’udienza o nel termine di grazia concesso dal giudice, lo sfratto non viene convalidato. Un pagamento parziale non basta.
Posso fare lo sfratto se in casa ci sono minori o persone fragili?
Sì, la presenza di minori, anziani o persone con disabilità non impedisce la convalida. Può incidere sui tempi dell’esecuzione, perché l’ufficiale giudiziario coinvolge i servizi sociali e può disporre rinvii.
Chi paga le spese legali dello sfratto?
Il proprietario anticipa le spese. Con la convalida il giudice le pone a carico dell’inquilino, ma il recupero effettivo dipende dalla sua solvibilità.