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Diffida all’inquilino moroso
Una lettera di messa in mora firmata da un avvocato costa poco, arriva in pochi giorni e in una parte dei casi risolve il problema senza tribunale. Negli altri, prepara il terreno allo sfratto.
In breve. La diffida non è obbligatoria per avviare lo sfratto per morosità, ma è utile: mette in mora l’inquilino, interrompe la prescrizione, fa decorrere gli interessi e dimostra al giudice che si è tentata una soluzione. Va inviata con raccomandata A/R o PEC e deve indicare importi e termine per pagare.
A cosa serve, in concreto
- Spinge a pagare chi è in ritardo ma ha le possibilità per farlo: la carta intestata di uno studio legale cambia il tono della conversazione.
- Interrompe la prescrizione quinquennale dei canoni.
- Fissa una data certa da cui calcolare interessi e maggior danno.
- Fa valere la clausola risolutiva espressa, se il contratto la prevede: è la comunicazione con cui il proprietario dichiara di volersene avvalere.
- Apre una trattativa documentata: piano di rientro o data di rilascio concordata.
Cosa deve contenere
- Dati delle parti, dell’immobile e del contratto, con gli estremi di registrazione
- Elenco puntuale di canoni e oneri non pagati, con le scadenze
- Intimazione a pagare entro un termine preciso, di solito 7-15 giorni
- Coordinate per il pagamento
- Avvertimento che, in mancanza, si procederà con lo sfratto e il recupero del credito, con spese a carico dell’inquilino
- Se c’è un garante, la diffida va inviata anche a lui
Quando basta e quando no
| Situazione | Cosa conviene |
|---|---|
| Primo ritardo, inquilino che risponde e ha un reddito | Diffida con termine breve e, se serve, piano di rientro scritto |
| Ritardi ripetuti, promesse non mantenute | Diffida breve e, scaduto il termine, sfratto senza altri rinvii |
| Inquilino irreperibile o che non risponde più | Direttamente intimazione di sfratto: la diffida farebbe solo perdere settimane |
| Locazione commerciale con clausola risolutiva | Diffida con dichiarazione di avvalersi della clausola, poi sfratto |
Il piano di rientro: come farlo bene
Se l’inquilino propone di pagare a rate, l’accordo va messo per iscritto e deve prevedere: importo riconosciuto come dovuto, scadenze delle rate, pagamento regolare dei canoni correnti e una clausola per cui il mancato rispetto anche di una sola rata fa decadere dal beneficio del termine. Va inoltre precisato che l’accordo non costituisce rinuncia all’azione di sfratto. Senza queste cautele, un piano di rientro rischia di trasformarsi in altri mesi persi.
Errori frequenti nelle diffide “fai da te”
- Importi sbagliati o non dettagliati, che l’inquilino può contestare
- Invio per email ordinaria o messaggio, senza prova di ricezione
- Toni minacciosi o riferimenti a conseguenze non previste dalla legge
- Termini troppo lunghi o rinnovati più volte, che tolgono credibilità
Dopo la diffida
Se alla scadenza del termine il pagamento non è arrivato, si passa all’intimazione di sfratto per morosità. L’avvocato che ha scritto la diffida ha già in mano contratto e conteggi: l’atto si prepara in pochi giorni.
Tempi e costi riportati sono indicativi e dipendono dal caso concreto e dal carico degli uffici giudiziari. Il preventivo scritto viene rilasciato dall’avvocato dopo aver esaminato contratto e documenti.
Domande frequenti
La diffida è obbligatoria prima dello sfratto?
No. Lo sfratto per morosità può essere intimato direttamente. La diffida è però consigliabile quando c’è margine per un pagamento spontaneo e quando il contratto contiene una clausola risolutiva espressa.
Posso scriverla io senza avvocato?
Sì, una messa in mora può essere inviata anche dal proprietario. La lettera dell’avvocato ha in genere maggiore efficacia e riduce il rischio di errori su importi e termini.
Che termine devo dare per pagare?
Non c’è un termine fissato dalla legge. Nella pratica si concedono da sette a quindici giorni dal ricevimento.
Se l’inquilino non ritira la raccomandata?
La comunicazione si considera conosciuta quando arriva all’indirizzo del destinatario: la mancata consegna per assenza e la successiva giacenza non impediscono alla diffida di produrre effetti.
La diffida blocca la prescrizione dei canoni?
Sì. La messa in mora scritta interrompe la prescrizione quinquennale e il termine ricomincia a decorrere da capo.