Home / Recupero canoni non pagati
Recupero dei canoni di affitto non pagati
Riavere l’immobile è solo metà del problema. L’altra metà sono i mesi di affitto, le spese condominiali e i danni rimasti da pagare. Ecco gli strumenti per recuperarli e come capire se ne vale la pena.
In breve. I canoni arretrati si chiedono con un decreto ingiuntivo, anche insieme allo sfratto. Con il titolo in mano si può pignorare stipendio, pensione, conto corrente o altri beni. Prima di spendere, l’avvocato verifica se l’inquilino ha qualcosa di aggredibile e se esistono garanti.
Che cosa si può chiedere
- Canoni scaduti e non pagati, con gli interessi
- Canoni che maturano fino alla riconsegna effettiva dell’immobile
- Spese condominiali e utenze a carico dell’inquilino anticipate dal proprietario
- Danni all’immobile che eccedono il normale uso, da documentare alla riconsegna
- Spese legali liquidate dal giudice
Gli strumenti
Decreto ingiuntivo insieme allo sfratto
Nel procedimento di sfratto per morosità si può chiedere al giudice, con lo stesso atto, l’ingiunzione di pagamento per i canoni scaduti e per quelli che scadranno fino al rilascio. Il decreto è immediatamente esecutivo: non bisogna attendere altri termini per agire.
Decreto ingiuntivo autonomo
Se l’inquilino ha già lasciato l’immobile, o se non si vuole procedere con lo sfratto, il credito si recupera con un ricorso per decreto ingiuntivo fondato sul contratto registrato. L’inquilino ha 40 giorni dalla notifica per opporsi.
Pignoramento
Con il titolo esecutivo e il precetto si può pignorare:
- Stipendio o pensione, nei limiti di legge (di regola un quinto, con una soglia minima impignorabile per le pensioni)
- Conto corrente, con le limitazioni previste per le somme da lavoro o pensione
- Beni mobili e veicoli, quando hanno un valore reale
- Immobili di proprietà del debitore o dei garanti
Con il titolo esecutivo l’avvocato può attivare, tramite l’ufficiale giudiziario, la ricerca telematica dei beni del debitore nelle banche dati pubbliche (art. 492-bis c.p.c.): permette di sapere dove lavora e presso quali banche ha rapporti, prima di scegliere cosa pignorare.
Prima di tutto: conviene?
Un titolo esecutivo resta valido per dieci anni, ma un’esecuzione contro chi non ha redditi né beni produce solo costi. Per questo il primo passo è una valutazione realistica:
- L’inquilino ha un lavoro dipendente o una pensione?
- C’è un garante che ha firmato il contratto o una fideiussione?
- Quanto copre il deposito cauzionale?
- Il debito giustifica le spese di un pignoramento?
Deposito cauzionale e garanti
Il deposito cauzionale può essere trattenuto a compensazione di canoni e danni, ma solo a fine rapporto e in presenza di un credito certo: non può essere “scalato” unilateralmente durante la locazione. Se il contratto è stato firmato anche da un garante, l’azione si rivolge contro entrambi, e spesso è il garante a pagare.
Canoni non incassati e tasse
Per le locazioni abitative, i canoni non percepiti possono non concorrere al reddito imponibile a partire dall’intimazione di sfratto per morosità o dall’ingiunzione di pagamento (art. 26 TUIR). È un ulteriore motivo per non rimandare: finché non si agisce, su quegli affitti mai incassati si rischia di pagare le imposte. La verifica del caso concreto va fatta con il proprio commercialista.
Tempi e costi riportati sono indicativi e dipendono dal caso concreto e dal carico degli uffici giudiziari. Il preventivo scritto viene rilasciato dall’avvocato dopo aver esaminato contratto e documenti.
Domande frequenti
In quanto tempo si prescrivono i canoni di affitto?
I canoni di locazione si prescrivono in cinque anni dalla singola scadenza. Una diffida inviata con raccomandata o PEC interrompe la prescrizione e fa ripartire il termine.
Posso recuperare i canoni se l’inquilino se n’è già andato?
Sì. Il credito resta e si può agire con decreto ingiuntivo anche dopo la riconsegna dell’immobile, purché si conosca o si possa reperire la nuova residenza del debitore.
Se l’inquilino è nullatenente cosa succede?
Il titolo resta valido per dieci anni e può essere eseguito se in futuro la situazione cambia, per esempio con un nuovo lavoro. Nell’immediato è preferibile limitare le spese e concentrarsi sul rilascio dell’immobile.
Posso trattenere il deposito cauzionale?
A fine locazione sì, a compensazione di canoni non pagati o danni documentati. Se l’importo è contestato, serve l’accertamento del giudice.
Quanto si può pignorare dello stipendio?
Di regola fino a un quinto dello stipendio netto. Per le pensioni la quota pignorabile si calcola sulla parte che eccede il minimo vitale stabilito dalla legge.