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Sfratto di negozi, uffici e capannoni a Torino
Nelle locazioni commerciali i canoni sono più alti e ogni mese di ritardo pesa. Le regole sono in parte diverse da quelle delle abitazioni, e in diversi punti più favorevoli al proprietario.
In breve. Per gli immobili a uso diverso dall’abitativo non esiste il termine di grazia: il conduttore non può chiedere al giudice altro tempo per pagare. La gravità della morosità viene valutata caso per caso. Se il contratto si chiude per inadempimento del conduttore, l’indennità di avviamento non è dovuta.
Le differenze rispetto allo sfratto abitativo
| Aspetto | Abitazione | Negozio, ufficio, capannone |
|---|---|---|
| Quando la morosità giustifica lo sfratto | Una mensilità non pagata dopo 20 giorni (art. 5 L. 392/1978) | Inadempimento di “non scarsa importanza” valutato dal giudice (art. 1455 c.c.) |
| Termine di grazia | Previsto, di norma fino a 90 giorni | Non previsto |
| Durata minima | 4+4 o 3+2 anni | 6+6 anni, 9+9 per attività alberghiere |
| Disdetta | 6 mesi prima | 12 mesi prima (18 per alberghi) |
| Indennità a fine contratto | Nessuna | Avviamento: 18 mensilità (21 per alberghi), salvo eccezioni |
Morosità nel commerciale: come la valuta il giudice
Non essendoci una soglia fissa, contano l’importo del debito rispetto al canone annuo, la durata del ritardo, il comportamento complessivo del conduttore. Nella pratica, due o tre mensilità non pagate senza giustificazione sono normalmente considerate un inadempimento grave. Molti contratti contengono una clausola risolutiva espressa che indica con precisione dopo quale ritardo il contratto si risolve: se c’è, va fatta valere con una comunicazione scritta prima di agire.
L’indennità per la perdita dell’avviamento
Quando il rapporto cessa per disdetta del proprietario, al conduttore che svolge attività a contatto diretto con il pubblico spetta un’indennità pari a 18 mensilità dell’ultimo canone (art. 34 L. 392/1978). L’indennità non è dovuta se il contratto si risolve per inadempimento del conduttore, se è lui a recedere o in caso di procedure concorsuali. Attenzione: quando è dovuta, il rilascio dell’immobile è condizionato al suo pagamento.
Come si svolge la procedura
- Subito
Contratto e clausole
Si verificano clausola risolutiva, garanzie, fideiussione bancaria, deposito.
- Se utile
Diffida
Messa in mora e, se prevista, dichiarazione di avvalersi della clausola risolutiva.
- Notifica
Intimazione di sfratto
Con richiesta di decreto ingiuntivo per i canoni scaduti.
- Udienza
Convalida
Senza termine di grazia: se non c’è opposizione, la convalida è immediata.
- Rilascio
Esecuzione
Con gestione di arredi, merci e attrezzature rimaste nei locali.
Garanzie: da attivare subito
Nel commerciale è frequente la presenza di una fideiussione bancaria o assicurativa. Spesso ha una scadenza e va escussa con modalità precise: farlo tardi significa perderla. Anche il deposito cauzionale e le eventuali garanzie personali dei soci vanno considerati fin dall’inizio, insieme alla verifica sulla solidità della società conduttrice. Se l’azienda è in liquidazione o prossima a una procedura concorsuale, i tempi diventano ancora più importanti.
Beni rimasti nei locali
Scaffalature, merci, macchinari: al momento del rilascio l’ufficiale giudiziario intima al conduttore di asportarli entro un termine. Se non lo fa, i beni possono essere considerati abbandonati o custoditi e venduti secondo quanto prevede l’art. 609 c.p.c. Non vanno mai rimossi o trattenuti di propria iniziativa.
Tempi e costi riportati sono indicativi e dipendono dal caso concreto e dal carico degli uffici giudiziari. Il preventivo scritto viene rilasciato dall’avvocato dopo aver esaminato contratto e documenti.
Domande frequenti
Il negoziante può chiedere il termine di grazia?
No. Il termine di grazia previsto dall’art. 55 della legge 392/1978 riguarda le sole locazioni abitative. Nel commerciale il pagamento tardivo, dopo la notifica dello sfratto, non impedisce di per sé la risoluzione.
Dopo quante mensilità non pagate posso agire?
Non c’è una soglia di legge. Se il contratto contiene una clausola risolutiva espressa vale quanto previsto lì; altrimenti il giudice valuta la gravità dell’inadempimento. È consigliabile non lasciare accumulare più di due o tre mensilità.
Devo pagare l’avviamento se lo sfratto è per morosità?
No. L’indennità per la perdita dell’avviamento non è dovuta quando il contratto si risolve per inadempimento del conduttore.
Posso trattenere la merce in garanzia?
No. Trattenere o rimuovere di propria iniziativa i beni del conduttore espone a responsabilità civili e penali. Per soddisfarsi su quei beni occorre un pignoramento.
La società è fallita o in liquidazione giudiziale: cosa cambia?
Il rapporto prosegue con il curatore, che può subentrare nel contratto o recedere. I canoni maturati prima e dopo l’apertura della procedura seguono regole diverse: è un caso da esaminare subito con l’avvocato.