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Esecuzione dello sfratto: dal titolo alle chiavi
La convalida non libera l’immobile da sola. Se l’inquilino non se ne va alla data fissata dal giudice, serve la fase esecutiva: l’unico modo legale per rientrare in possesso.
In breve. Dopo la convalida si notifica il precetto, poi l’ufficiale giudiziario comunica il preavviso di rilascio con la data del primo accesso. Se l’inquilino non consegna le chiavi, si procede con forza pubblica e fabbro. È la fase più variabile nei tempi: prepararla bene evita rinvii.
Le tappe dell’esecuzione
- Titolo
Ordinanza di convalida
Contiene la data a partire dalla quale il rilascio può essere eseguito.
- Almeno 10 giorni
Atto di precetto
Intima all’inquilino di lasciare l’immobile entro un termine non inferiore a dieci giorni.
- Almeno 10 giorni prima
Preavviso di rilascio
L’ufficiale giudiziario comunica giorno e ora in cui si presenterà (art. 608 c.p.c.).
- Primo accesso
Verifica sul posto
Se l’immobile non viene liberato, l’ufficiale giudiziario può fissare un nuovo accesso.
- Accesso con forza pubblica
Rilascio
Apertura con il fabbro se necessario, verbale e consegna delle chiavi al proprietario.
Perché i tempi cambiano da caso a caso
Gli accessi vengono calendarizzati dall’Ufficio notifiche, esecuzioni e protesti (UNEP) presso la Corte d’Appello di Torino in base al carico di lavoro. Incidono inoltre:
- la disponibilità della forza pubblica per la data richiesta;
- la presenza nell’immobile di minori, anziani, persone malate o con disabilità, per cui vengono avvisati i servizi sociali;
- eventuali istanze dell’inquilino al giudice dell’esecuzione;
- la completezza della documentazione depositata dall’avvocato.
Un rinvio al primo accesso è frequente e non significa che la procedura si sia fermata: serve spesso a consentire un’uscita ordinata. Avere un avvocato che segue da vicino l’UNEP e chiede per tempo la forza pubblica riduce i passaggi a vuoto.
Cosa deve preparare il proprietario
- Essere presente, o delegare qualcuno, il giorno dell’accesso
- Un fabbro disponibile per aprire e sostituire la serratura
- Se l’immobile è arredato dall’inquilino, un’idea su dove custodire i beni o un’impresa di sgombero
- Letture dei contatori e fotografie dello stato dei locali alla riconsegna
Mobili e oggetti lasciati nell’immobile
L’ufficiale giudiziario intima all’inquilino di asportare i propri beni entro un termine. Se non lo fa, l’art. 609 c.p.c. prevede che i beni privi di valore possano essere smaltiti, mentre per quelli di valore si dispone la custodia e l’eventuale vendita. Tutto viene annotato a verbale: il proprietario non deve mai decidere da solo cosa buttare.
Cosa non fare, anche con la convalida in mano
- Cambiare la serratura in assenza dell’inquilino
- Staccare luce, gas o acqua
- Entrare nell’immobile senza l’ufficiale giudiziario
- Portare via o trattenere oggetti dell’inquilino
Sono comportamenti che possono integrare i reati di esercizio arbitrario delle proprie ragioni o di violazione di domicilio, e che danno all’inquilino argomenti per rallentare tutto.
Accordi di uscita
In molti casi conviene affiancare all’esecuzione una trattativa: una data certa di rilascio in cambio della rinuncia a parte del credito, formalizzata per iscritto. Non sospende la procedura e, se l’inquilino rispetta l’impegno, fa risparmiare mesi. È una valutazione che si fa con l’avvocato, numeri alla mano.
Tempi e costi riportati sono indicativi e dipendono dal caso concreto e dal carico degli uffici giudiziari. Il preventivo scritto viene rilasciato dall’avvocato dopo aver esaminato contratto e documenti.
Domande frequenti
Quanto tempo passa dalla convalida al rilascio effettivo?
Dipende dalla data fissata dal giudice, dai tempi di notifica del precetto e dal calendario degli accessi dell’UNEP. Se l’inquilino non collabora, vanno messi in conto alcuni mesi e più di un accesso.
L’ufficiale giudiziario può rinviare lo sfratto?
Sì, può fissare un nuovo accesso, per esempio se manca la forza pubblica o se nell’immobile ci sono persone fragili e occorre coinvolgere i servizi sociali. Non può però sospendere l’esecuzione a tempo indeterminato.
Devo esserci di persona il giorno dello sfratto?
È necessario che sia presente il proprietario o un suo delegato per ricevere le chiavi e firmare il verbale. L’avvocato di norma assiste all’accesso.
Chi paga fabbro e sgombero?
Le spese sono anticipate dal proprietario e possono essere richieste all’inquilino come spese di esecuzione, con i limiti legati alla sua solvibilità.
Ho già la convalida ottenuta con un altro avvocato: posso rivolgermi a voi solo per l’esecuzione?
Sì. Servono copia del titolo esecutivo e degli atti già notificati. L’avvocato verifica a che punto è la procedura e riparte da lì.